物業的早期介入
物業的早期介入
   物業管理的早期介入是指物業管理公司在接管物業之前就參與物業的規劃、設計、建設的全過程,從物業管理的角度提出意見和建議,使建成後的物業能夠滿足業主或使用人的要求。
   以我工作過的某小區為例,其除了結構安全由相關權威部門驗收合格外,其使用功能、施工質量、設計質量、節能效果等簡直可以用慘不忍睹來形容,加上沒有物管公司的早期介入,交接時施工方沒有施工現場記錄(特別是隱蔽工程施工記錄),甚至連部分竣工圖紙都沒有。
   現列舉部分設計、施工缺陷如下:
   強電係統:

   1、配電房與水泵房僅一牆之隔,導致配電房內濕度嚴重超標,配電櫃內部分元件鏽蝕,存在安全隱患。且由於濕氣太重,無論負荷輕重兩台變壓器都必須同時投入運行,以保證變壓器絕緣不會因為受潮而受到影響,但是以這種方式運行將會產生不必要的空載損耗達17000度/年。

   2、電容補償櫃補償電容的設計容量偏大,補償電容投入之後(由於兩台變壓器同時運行使負荷分流)就會補償過量,導致補償電容頻繁地切換,不但影響供電質量,而且還造成了切換接觸器的大量燒毀。

   3、變壓器屏蔽室與低壓配電櫃間距太小,導致屏蔽室內變壓器高壓側的門不能打開,當負荷變動時無法及時調整變壓器的輸出電壓,更不便於維護檢修。

   4、非居、動力回路混淆,甚至於樓道照明沒有單獨的表具計量,不能真實反映公共區域的能耗情況。

   5、低壓電纜接頭製作粗糙,未作有效的密封處理,濕氣容易進入造成水樹老化,降低電纜的壽命。

   6、配電房內的排汙井設置在變壓器旁邊,增加了變壓器的濕度。

   7、低壓配電房出線電纜未進橋架且過於集中,既影響美觀又不便於散熱。

   8、樓層照明配電因設計原因導致線路過長,造成了不必要的材料浪費且增加了線路損耗。

   9、住戶用電度表為複費表(沒有申請到一戶一表應該用直讀表),既造成資源浪費又給工程部人員每月的電表數據抄錄帶來不便。

   10、住戶配電箱內的空氣開關普遍存在質量問題,即使不使用也會無端跳閘。

   11、屋頂正壓送風機的控製箱安裝在室外,且無妥善的防護蔽措施,容易造成設備故障。

      12、發電機房與配電值班室位置太遠,不方便操作。並且發電機房消防滅火裝置(價值幾萬元)的手啟動按鈕在室外,容易誤啟動造成損失。

   13、消防雙電源回路的的切換開關在用電設備的終端,且雙回路的電纜都是走的同一橋架,設計時沒有考慮雙回路的作用是什麽,若發生火災是同一橋架內的電纜會一起被燒毀。個人認為要麽將雙回路電纜從不同的方向、不同的橋架到達目的地,保證回路安全;要麽就將雙電源切換開關設計在配電房內,用一根電纜到達目的地,以降低成本(應該可以節約幾十萬的電纜材料及人工費用)。

   其它如照明係統、給排水係統、電梯係統、小區智能係統、消防係統、公共設施及共用部位、防水工程等各種缺陷暫不一一列舉。和強電係統一樣,如果物管公司能夠提前介入絕大部分缺陷是可以被扼殺在搖籃之中的,但是現在卻已經無法彌補了。。。

   

   有經驗的物業管理人員參與物業的早期介入,能夠將自己後期物業管理過程中發現的細節問題及設計缺陷類比到正在規劃的物業項目中去,防範於未然。同時,物業管理人員的早期介入能夠較早地了解和熟悉物業的情況,特別是隱蔽工程的施工及整改事宜等,可以用日誌等方式記錄下來日後可作借鑒。

   早期介入還可以根據物業的具體情況,初步擬定管理方案,預計人員配置情況,培訓方案等,以及物業所必須的標示、檔案、記錄等的具體數量。特別是從業人員的培訓方案一定要詳細,培訓時不能搞形式主義。

   例如:我曾經工作過的物管公司就存在人員培訓不足造成工作效率低下的現象,由於人員結構過於緊湊,在物業接管後從員工到管理人員的時間都被極度壓縮,管理人員沒有過多的精力再去準備繁瑣的培訓綱領,所以員工幾乎都沒有得到有效的培訓,不知道自己在本職工作中處理各類事情的流程,一有點小問題就上報領導,既增加了領導的負擔,延長了處理事情的周起,大大降低了工作效率。

   如果早期介入時準備好培訓綱領,在物業接管前進行針對性的培訓,提高員工的職業技能,有了這個鋪墊,就能保質保量地為業主提供服務。即使有人員流動現象,當新員工進入團隊的時候,由大部分經過嚴格培訓的老員工帶動新員工,能夠讓他們很快熟悉流程進入角色,達到事半功倍的效果,提高工作效率。

文章來源於“物業交流”的新浪博客

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