智能技術在萬科物業的運用
 

科技提升效益    智慧引領生活

                                                     ——智能技術在萬科物業的運用

 

物業管理是一個典型的勞動密集型行業,物業服務企業的人工成本一般占到總成本的60%甚至更多,過去較長的一段時間裏,行業享受著人口紅利帶來的便利。然而,近幾年出現的用工荒並非一個暫時性的周期現象,而是劉易斯拐點帶來的階段性變化。在這一變化下,勞動力從無限供給向有限剩餘轉變,隨之而來的是新增勞動力供給減少,勞動力結構性短缺,工資水平持續上漲,人口紅利成為昨日黃花。

一方麵是人力和維修材料等剛性成本的不斷增長,一方麵是指導價限價政策下物業經營者沒有完全的自由定價權,這一矛盾使得物業服務企業的生存壓力逐年增大,終致一些物業服務企業不堪重負選擇棄管。然而,物業管理在中國內地發展30年來,一些變量消失了,一些變量增加進來,但總有一些經得起時間的考驗,這就是運用科技手段減少對人工的依賴,提升物業管理和服務的效率,促進物業服務企業向勞動力節約型企業轉型。

早在2005年,萬科物業就已經意識到這一係列問題。物業安全管理是由人防、物防、技防三大係統組成的一個統一整體,而構成人防的秩序維護人員是物業服務企業中占比最多的崗位群體。當這一群體麵臨著用工荒、高流動率、越來越快速上漲的人力成本時,如何通過減少秩序維護員的配置,用技防、物防取代人防,用先進的智能技術提高社區安全性提升秩序維護管理的效率,從而在新的環境下達成人、物、技防的和諧統一,並藉此大幅提升物業管理的整體效率,萬科物業做了許多有益的探索。

20109月,萬科物業將推進利用智能技術提升物業整體運營效率上升到戰略高度,將深圳、廣州、武漢等下屬子公司的智能化部門進行了整合,設立了智能科技中心,該中心歸屬物業總部直接管理,致力於智能科技與物業服務業務的無縫對接,提升物業服務企業安全管理能力,實現管理效率最大化。隨之,由該中心主導,大力開展了係列技術創新活動,圍繞社區安全管理的核心或重點問題,初步形成了相應的解決方案,並成功得以運用。

出入口解決方案

出入口是小區安防的第一道防線,在小區安全管理中占據著舉足輕重的位置,出入口的配置是否合理,不僅影響到出入口本身的人員設置,更影響到小區巡邏崗位的配置。基於此,萬科物業首先研發並實施了出入口智能安防解決方案,通過引進和增加出入口防尾隨裝置、生物識別技術、二代身份證識別技術,使得秩序維護員可以快速對外來人員做出判斷,提升了安全管理係數和工作效率;通過車牌自動識別和遠距離讀卡技術,提升車輛出行的便利性和業主的尊貴感。

出入口解決方案,通過技術手段避免了由於人員流動帶來的服務品質穩定性差的問題,切實強化了出入口的管理控製,提高了住戶居家防範檔次,提升了客戶安全感受,同時減少了安全管理崗位,提升了物業安全管理效率。這一解決方案先後在萬科第五園、溫馨家園、萬科城、青島萬科城市花園等得到了成功運用,收到了良好的效果。

訪客管理解決方案

萬科物業自行研發的訪客管理係統,綜合運用二代身份證自動登記、人臉圖像高清拍照、無線定位追蹤、電子地圖監控聯動技術,實現訪客信息關聯登記,且訪客隻能獲得從小區入口到業主家這一唯一路徑所途經門禁的精準授權,不能隨意刷開其它處的門禁。該方案實現了人與卡的嚴格對應,規避了非本人進出刷卡的風險,對外來人員起到較強的威懾作用;並對小區來訪人員做到了實時動態監控,變被動巡邏為主動跟進,大大減少了巡邏崗人數;同時減少了由於臨時IC卡的管理不善帶來的安全管理漏洞,有效地提升了外來人員的管理水平,降低了管理風險。

人員和貴重物品看護解決方案

老人和小孩是社區安全管理所應當關注的最為特殊的群體,那麽如何通過技術手段讓這一群體獲得更高級別的安全保護,為業主提供更為貼心的服務,讓業主的生活更加安心和無憂呢?萬科物業通過無線定位係統,將小區的安防防範從公區區域擴展到業主私屬領域。當有需要的老人、小孩走出小區時,客戶和物業服務中心均會收到相關的信息提示;當他們遭遇緊急情況時可以快速地求救和施救。該項技術亦可延伸到貴重物品的看護上,物品非授權由業主家進入公共區域,報警信息會立即發送到物業服務中心並知會業主,業主還可通過網絡以三維地圖的方式遠程查看物品在屋內的位置。

社區控製中心合並解決方案

由於傳輸技術問題,過去在大的社區裏,通常都會設置兩個以上的監控中心。除了在每一個監控中心需要配置人員外,多個監控中心的設置也直接導致了信息交換、處理速度、響應及時性等管理問題。萬科智能科技中心創新小組研究光纖傳輸和係統整合技術,將大社區原來的多個中心合並為一個,並對監控中心內的設備布局進行科學改造,不僅可以減少人員的配置降低人力成本,更可以化繁為簡,提高工作效率。

萬科物業不僅把新的技術和解決方案運用到新開發的項目,還先後在青島、上海、南京、深圳、南昌等多個城市開展了舊社區的智能安防全麵升級改造工作。通過智能技術與現場環境的有機結合,減少秩序維護員的用工量,從投資回報來看,這些改造少則幾個月多則一年多就可收回投資,大大地緩解了項目的經營壓力。投入是一次性的,而社區業主、物業服務企業則可以長期從這些改造中獲益。

如果說在物業管理的基礎性安防管理中可以運用這些新技術,那麽是否可以更進一步,將新技術與客戶資源進行整合,為業主提供優質服務的同時創造一種新的商業模式,以把沉睡的成千上萬的客戶金礦喚醒?答案當然是肯定的。

2012年,萬科物業推出了幸福社區計劃,作為這一計劃的組成部分,萬科物業牽手華為公司共建了智慧社區聯合實驗室,以促進最新的信息、通信、物聯網技術在物業管理領域的應用。萬科青島小鎮項目的業主將在今年12月份最先體驗到智慧社區解決方案帶來的生活方式的改變:IP可視電話係統讓鄰裏間可以免費視頻電話,鄰裏交往更加便利;也可以實現業主與小區出入口崗亭的直接對話,方便業主與來訪客戶之間的溝通,體現尊貴感;在社區服務平台上,業主可以隨時查閱物業服務企業發布的信息,選擇自己喜歡的家政阿姨;而立體式的居家防盜係統,可以進行遠程的手機布撤防;還有無線定位係統,既實現了對訪客的實時跟蹤管理,更可以提供對老人、小孩和貴重物品的隨時監護,一旦出現意外,業主、物業服務人員均可立即知悉,家居生活更加安全安心。

當然,這僅僅是智慧社區解決方案的1.0版本,在它的2.0版本裏,萬科物業將為業主帶來社區商業、智慧醫療、智慧教育、EBA遠程設備監控等新服務,並可通過跨社區的集中調度,實現最大規模的集約化經營。新技術的運用,提升了物業服務的運營效率,精準挖掘和滿足業主需求,使得物業服務的商業模式更多元化,探索未來可持續發展的道路,與眾多同行一起,共同積極開拓行業未來的發展空間。

科技以人為本,萬科物業多年來傾力於智能技術、信息技術在物業管理領域的應用研究和實踐,既提升了物業服務的質量,提高了生產效率,降低了生產成本,改善了運營效率,更促進了大規模組織多業務、跨地域的管控能力,並希望藉此和其它管理技術的實施突破物業管理行業麵臨的發展瓶頸,把物業服務企業從勞動密集型組織轉變為勞動節約型組織,最終實現自身的願景——“生活因幸福而改變。◇

作者單位:萬科物業服務有限公司

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